新房商铺因相邻施工被围挡封路，多年无法使用，业主却被要求补缴高额物业费，这笔损失究竟该由谁“买单”？近日，宿迁市宿城法院审理了一起因相邻工地施工封堵道路，导致业主商铺无法正常使用而引发的物业服务合同纠纷案，明确了责任主体和赔偿范围，为类似纠纷提供了法律指引。
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案情回顾：商铺被封堵，业主补费后起诉
2018年，业主龚某、俞某购买了某小区4幢4-13号商铺，并于同年3月办理交付及产权登记手续。然而，该商铺交付后不久，门前的唯一通道即被相邻工地施工围挡封堵，仅留一扇小门供行人通行，导致商铺长期无法投入正常使用。直到2022年上半年，门前道路才完成铺设，围挡拆除，商铺终于具备使用条件。
当业主准备使用商铺时，物业公司却要求其先补缴2018年4月至2022年7月期间的物业费，否则不予办理相关手续，期间还对涉案商铺强行上锁。为尽快使用商铺，业主无奈缴纳了6891元物业费，但其认为商铺在无法使用期间不应承担物业费，遂将物业公司和开发商诉至法院，要求返还已缴纳费用。
法院审理：开发商侵权，判赔物业费损失
宿城法院经审理查明，涉案商铺门前道路被围挡封堵系因开发商对相邻工地进行施工所致。封堵期间为2018年4月至2021年12月，导致业主无法正常使用商铺。物业公司在此期间按照空置房标准收取了物业费。
法院认为，开发商作为相邻工程的建设单位，未经审批封堵道路，虽留有小门供行人通行，但仍导致业主无法正常使用商铺进行经营收益。即便封堵系施工需要，也应控制在合理限度内，并采取措施减少对相邻方的影响，开发商未能举证证明其已尽到上述义务。物业公司按合同约定收取物业费，符合法律规定，业主不得以相邻权受侵害为由拒绝支付。业主因无法使用商铺而支付的物业费属于合理损失，开发商作为侵权行为的受益方，应予赔偿。
综上，宿城法院判决被告开发商应赔偿业主2018年4月至2021年12月期间的物业费损失5964元，超出部分不予支持。一审判决后，双方均未提出上诉，本案现已生效。
法官说法：区分法律关系，依法维护权益
本案主审法官、宿城区人民法院速裁庭一级法官臧玉艳指出，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，开发商作为建设单位，在施工过程中未经审批封堵道路，侵害了相邻商铺业主的使用权和收益权，应当承担相应的侵权责任。物业服务合同与相邻权侵权属于不同的法律关系。物业公司依约提供服务，业主应当支付物业费；而相邻方侵权行为造成的损失，应当由侵权人承担。业主不能因相邻权受侵害而拒绝履行物业服务合同义务，但可就该损失向侵权方主张赔偿。
法官提醒，建设单位在施工过程中，应充分考虑到对相邻方权益的影响，采取合理措施，将影响降到最低。同时，业主在权益受损时，应注意区分不同法律关系，正确选择责任主体，依法维护自身权益。
扬子晚报/紫牛新闻记者 陈勇
校对 朱亚萍